Chi decide e con quale legge
Per gli immobili di un cittadino straniero che si trovano in Serbia, la competenza esclusiva è del giudice serbo (art. 72 della legge serba sui conflitti di leggi). Una dichiarazione di successione fatta in Italia o un certificato successorio europeo non bastano per il catasto serbo: la Serbia non è nell’Unione europea e non applica il Regolamento UE 650/2012. Serve un procedimento in Serbia.
Quale legge applichi il giudice serbo è un’altra questione. La regola serba dice: la legge del Paese di cui il defunto era cittadino al momento della morte (art. 30). Per un italiano, quindi, in linea di principio la legge italiana. Se però il defunto viveva abitualmente in Serbia, le norme italiane (che seguono il Regolamento UE e guardano alla residenza abituale) possono rinviare alla legge serba, e il giudice serbo allora applica la propria (art. 6). Come lo applicano in pratica i tribunali serbi, e cosa cambia se nel testamento c’è una scelta di legge, lo verifichiamo sul singolo caso. Se il defunto aveva anche la cittadinanza serba, per il giudice serbo conta solo quella.
Un testamento fatto in Italia, davanti al notaio o scritto a mano, è valido in Serbia quanto alla forma se è valido secondo la legge del luogo dove è stato fatto o quella della cittadinanza del testatore (art. 31).
Come si svolge la successione in Serbia
- Prima una verifica. Controlliamo se il procedimento è già stato aperto o chiuso, e cosa risulta nel catasto: chi è proprietario, se ci sono ipoteche o annotazioni. Senza questo non si può dare un preventivo serio.
- Avvio. Servono il certificato di morte e i dati degli immobili. Basta un solo erede per avviare il procedimento. I documenti italiani devono avere l’apostille ed essere tradotti in Serbia da un traduttore giurato.
- Il notaio come commissario del tribunale. Di solito il tribunale affida il procedimento a un notaio serbo (javni beležnik), che convoca gli eredi e raccoglie le dichiarazioni.
- Dichiarazioni degli eredi dall’Italia. Si possono rendere al consolato serbo, davanti a un notaio italiano con apostille, oppure tramite l’avvocato con procura speciale.
- Decreto di successione (rešenje o nasleđivanju). Quando diventa definitivo, viene iscritto d’ufficio nel catasto.
- Imposte. Si chiude con l’imposta di successione, se dovuta, e con la dichiarazione ai fini dell’imposta annuale sugli immobili.
In pratica, se gli eredi sono d’accordo, servono circa sei mesi. Ci vuole di più se l’appartamento va aperto con la polizia, se il sistema dei notai si blocca o se tra gli eredi c’è una lite. Sono i tempi degli uffici, non i nostri, e non possiamo prometterli.
Rinunciare all’eredità
Si può rinunciare con una dichiarazione resa nel procedimento, davanti al tribunale o al notaio a cui il tribunale l’ha affidato, fino alla conclusione del procedimento di primo grado (art. 213 della legge serba sulle successioni). Si rinuncia solo per sé: chi rinuncia si considera come se non fosse mai stato erede, e al suo posto possono subentrare i suoi discendenti. Se nemmeno loro vogliono ereditare, devono rinunciare anche loro. La rinuncia non può essere parziale, ed è nulla se sottoposta a condizione o a termine (art. 214). Chi ha già accettato l’eredità non può più rinunciare (art. 217).
Una «rinuncia» a favore di un determinato erede, per la legge serba, è un’accettazione con cessione della quota (art. 216). Prima della divisione un erede può cedere la propria quota, in tutto o in parte, solo a un coerede, con contratto in forma notarile (art. 231).
Una volta chiuso il procedimento, rinunciare non è più possibile. La quota si può trasferire a un altro erede solo con un contratto, per esempio di donazione, con le relative imposte.
Le imposte in Serbia
| Imposta | Quanto e chi paga |
|---|---|
| Successione: figli e altri discendenti, coniuge, genitori | esenti (art. 21) |
| Successione, secondo ordine: fratelli, nipoti e altri discendenti dei genitori | 1,5%; esente un appartamento se l’erede viveva con il defunto da almeno un anno |
| Successione, terzo ordine e non parenti | 2,5% |
| Vendita di un immobile (imposta sul trasferimento) | 2,5% del prezzo; per legge la paga il venditore, il contratto può metterla a carico dell’acquirente |
| Plusvalenza sulla vendita | 15%; non si paga se l’immobile è posseduto da almeno 10 anni |
Il coniuge e i genitori del defunto sono esenti anche quando ereditano nel secondo ordine, cioè in assenza di figli (art. 21 della legge sulle imposte patrimoniali). Per un immobile ereditato, da quando si contano i 10 anni per la plusvalenza va verificato caso per caso.
Anche in Italia possono esserci obblighi da rispettare. Se il defunto era residente in Italia, l’imposta di successione italiana riguarda anche i beni all’estero (art. 2 del d.lgs. 346/1990); poi ci sono la dichiarazione degli immobili all’estero (quadro RW) e l’IVIE. La convenzione del 1982 con l’ex Jugoslavia, che vale ancora tra Italia e Serbia, riguarda le imposte sul reddito e sul patrimonio, non l’imposta di successione; per la plusvalenza sulla vendita di un immobile in Serbia lascia il diritto di tassare anche alla Serbia (art. 13). Questa parte la segue il vostro commercialista italiano.
Comprare un immobile in Serbia da cittadini italiani
Gli stranieri possono acquistare immobili in Serbia a condizione di reciprocità (art. 82a della legge sui rapporti di proprietà). Per l’Italia le fonti di settore indicano che la reciprocità c’è, ma l’elenco del Ministero della giustizia serbo non è pubblicato in una forma che possiamo citarvi. Per questo la verifichiamo per iscritto prima del contratto, se serve con un parere del Ministero. I terreni agricoli sono un discorso a parte: agli stranieri in genere sono preclusi, e per i cittadini UE le condizioni sono molto strette.
- Verifica dell’immobile nel catasto: proprietario, ipoteche, annotazioni di cause o esecuzioni, e per le costruzioni il permesso di agibilità.
- Contratto davanti al notaio serbo. Il contratto di compravendita di un immobile deve essere confermato da un notaio (solemnizacija). Il prezzo passa sempre per banca, mai in contanti.
- Iscrizione nel catasto. La chiede il notaio d’ufficio. Poi arriva la decisione sull’imposta di trasferimento.
Vendere un immobile in Serbia senza venire
Si fa con una procura speciale, firmata al consolato serbo in Italia oppure davanti a un notaio italiano con apostille; in Serbia il traduttore giurato traduce procura e apostille. Se volete, nella procura si può prevedere anche l’incasso del prezzo su un conto.
L’avvocato tratta con l’acquirente, ma prima della firma vi manda il testo e aspetta il vostro consenso scritto. Il prezzo va direttamente dall’acquirente sul vostro conto, mai in contanti e mai attraverso l’avvocato. Poi resta la dichiarazione per la plusvalenza, se dovuta.
Come lavoriamo
- Ci scrivete, anche in italiano. Su WhatsApp, Viber o per email: bastano due righe sul caso. Vi rispondiamo per iscritto, in italiano, e la prima risposta non costa nulla.
- Se serve guardare le carte, analisi scritta a 120 €. Leggiamo i documenti e vi mandiamo per iscritto cosa si può fare, con tempi e rischi. Se poi ci affidate la pratica, i 120 € vengono scalati dal compenso.
- Preventivo e contratto prima di qualsiasi pagamento. Per successioni, compravendite e vendite per procura vi scriviamo un preventivo dopo la verifica del procedimento e del catasto: dipende da quanti eredi ci sono, da dove si trova l’immobile e da cosa risulta nei registri. Firmiamo un contratto d’incarico e vi mandiamo la fattura: si paga solo dopo, e solo con bonifico bancario.
- Tutto per iscritto. Non facciamo telefonate né videochiamate: ogni passaggio, ogni documento e ogni aggiornamento vi arriva per iscritto, così resta traccia.
I messaggi li legge il nostro avvocato, che esercita a Belgrado da 14 anni. Non promettiamo risultati: vi diciamo per iscritto cosa è realistico nel vostro caso.
Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale sul vostro caso. Testo verificato sulle fonti indicate il 3 novembre 2026.
Fonti
- Zakon o rešavanju sukoba zakona sa propisima drugih zemalja (legge sui conflitti di leggi), artt. 6, 11, 30, 31, 72
- Zakon o nasleđivanju (legge sulle successioni), «Sl. glasnik RS» 46/95, 101/2003, 6/2015: rinuncia e cessione della quota, artt. 213–218 e 231
- Zakon o vanparničnom postupku (procedura non contenziosa): procedimento successorio, notaio come commissario del tribunale
- Zakon o porezima na imovinu (legge sulle imposte patrimoniali), testo vigente fino a «Sl. glasnik RS» 94/2024: aliquote (art. 19) ed esenzioni (art. 21) dell’imposta di successione, imposta sul trasferimento
- Zakon o porezu na dohodak građana (imposta sui redditi), artt. 72–75: plusvalenza; Biznis.rs, esenzione dopo 10 anni
- Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa (rapporti di proprietà), art. 82a: acquisto da parte di stranieri e reciprocità; prassi sulla reciprocità e ruolo del Ministero della giustizia: rkp.rs
- Convenzione Italia–Jugoslavia contro le doppie imposizioni, Belgrado 24 febbraio 1982 (legge 974/1984), artt. 2 e 13: testo serbo su paragraf.rs
- D.lgs. 31 ottobre 1990, n. 346 (imposta di successione), art. 2: beni all’estero del defunto residente in Italia
- Regolamento (UE) n. 650/2012 sulle successioni: si applica negli Stati membri dell’UE, non in Serbia
- Convenzione dell’Aia del 5 ottobre 1961 (apostille): Italia e Serbia sono parti